Die große Sehnsucht nach einem bezahlbaren Zuhause:

Wo wohnen?

Foto: Annegret Handel-Kempf — Wohnen ist auch eine Frage der sozialen Wärme oder Kälte.

Die Frage nach dem „Wohn-Sein“ rüttelt an den Grundpfeilern der demokratischen Gesellschaft. Das zeigt sich im „Sozialen Wohn-Monitor 2026“: Unterkünfte fehlen für Jung und Alt, zu viele Menschen leben auf zu engem Raum, das Zuhause in der Nähe von Arbeitsplätzen wird unbezahlbar.

Von Annegret Handel-Kempf

Zum Jahresstart 2026 fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen. Es mangelt vor allem an bezahlbaren Wohnungen und noch mehr an Sozialwohnungen. Die Ergebnisse des „Sozialen Wohn-Monitor 2026“, den das Pestel-Institut im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“ erstellt und im Januar vorgestellt hat, stimmen wenig zuversichtlich. Zu dem breit aufgestellten Bündnis gehören der Deutsche Mieterbund, die Industriegewerkschaft BAU, die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie sowie die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) als Dachverband der Mauerstein-Industrie ebenso wie der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB).

„Was wir zwei oder drei Jahrzehnte verpennt und versemmelt haben, werden wir nicht in zwei oder drei Jahren aufholen können“, bringt Robert Feiger, Bundesvorsitzender Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), das „Sozialdrama“ rund um bezahlbare Wohnungen, zu wenige Wohnungen und speziell Sozialwohnungen auf den Punkt.

Robert Feiger, Bundesvorsitzender Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU). Foto: Verbändebündnis Soziales Wohnen

Es fehlen so viele Wohnungen wie noch nie in Deutschland. Auch, weil Bauen und Sanieren so teuer geworden sind, dass sich besonders junge und ältere Menschen die Mieten von ihrem mageren Ausbildungs- oder Renteneinkommen nicht leisten können.

„Um das Wohnungsdefizit bis 2030 abzubauen, müssten gut 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden“, sagt der Studienleiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther.

Einbrüche bei den Baugenehmigungen ließen allerdings schon jetzt erkennen, dass es in den kommenden Jahren lediglich rund 200.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr geben werde, warnt das Bündnis „Soziales Wohnen“ und stellt deshalb Forderungen an die Politik auf: Insbesondere nach mehr Transparenz und Effizienz bei der Bezuschussung aus Steuermitteln seitens des Bundes.

Bildung und Ausbildung und daraus resultierend auch die Wirtschaft leiden unter der Wohnsituation. Studierende können nicht nach ihren Talenten an der für sie optimalen Hochschule studieren, weil sie bei den Eltern wohnen bleiben und sich in der Berufswahl nach dem nächstgelegenen Ausbildungsangebot richten müssen. „Junge Menschen, die erstmals eine Wohnung beziehen wollen, sind konfrontiert mit diesen extrem hohen Angebotsmieten. Wir müssen junge Menschen heute komplett zu den benachteiligten Gruppen zählen“, sagt Günther.

Umzugs- und Herzugs-Willige finden keine Wohnungen dort, wo die Arbeit erledigt werden muss. Rentner müssen aus ihrem Umfeld raus, weil ihre mageren Alterseinkünfte nicht für die immer teureren Mieten, vor allem in den großen Städten, ausreichen.

Kein Wunder: Der Sozialwohnungsbestand ist von ehemals vier auf nur eine Million gesunken, obwohl mehr als elf Millionen Mieterhaushalte angesichts ihres Einkommens einen Wohnberechtigungsschein bekommen könnten. Die Auszüge aus Sozialwohnungen resultieren, den Ausführungen des Studienleiters zufolge, inzwischen vor allem aus Sterbefällen und Umzügen ins Pflegeheim. Die Aufstockung des Bestandes an Sozialwohnungen auf zwei Millionen als „realistisches Zwischenziel“ bis 2035 erfordere die jährliche Schaffung von rund 140.000 Mietpreis- und Belegungsbindungen.

Mathias Günther, Leiter des Prestel-Instituts.
Foto: Verbändebündnis Soziales Wohnen

Wenn es nicht genug neue Wohnungen gebe, dann müssten die, die gebaut würden, wenigstens bezahlbar sein: „Deutschland braucht – vor allem in den Metropolregionen, Groß- und Unistädten – dringend mehr Sozialwohnungen“, so das Bündnis. Notwendig dazu sei ein „Sozialer Bund-Länder-Pakt fürs Wohnen“: „Der soziale Wohnungsbau muss zur Chefsache werden – im Kanzleramt genauso wie in den Staats- und Senatskanzleien der Länder“, so die Forderung vom Bündnis „Soziales Wohnen“.

Das Intro der Studie des Pretzel-Instituts erwähnt, dass über die nächsten zehn bis 15 Jahre jährlich etwa 400.000 Menschen mehr in den Ruhestand wechseln als aus der einheimischen Bevölkerung in die Erwerbsfähigkeit hineinwachsen würden. Wenn Arbeitskräfte außerhalb Deutschlands gewonnen werden sollen, müsse ihnen auch adäquater Wohnraum zur Verfügung stehen. Damit sei die Überwindung des in vielen Regionen Deutschlands spürbaren Wohnungsmangels nicht mehr nur „die soziale Frage dieser Zeit“, sondern die Voraussetzung für eine positive wirtschaftliche Entwicklung im Land.

„Der Wohnungsmangel hat sich inzwischen zur Wirtschaftsbremse entwickelt“, sagt Studienleiter Günther. Ohne die Lösung der sozialen Frage dieser Zeit, würden keine Zuwanderer für die Arbeitsmärkte gewonnen werden können und unser Land werde die Wachstumskrise nicht überwinden können. Trotz der deutlichen Aufstockung der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau sei der Bestand an Sozialwohnungen stetig zurückgegangen. Die Verdreifachung der Bundesmittel von 2020 bis 2024 habe lediglich zu einer Steigerung der geschaffenen Mietpreis- und Belegungsbindungen um knapp ein Drittel geführt.

Als spezielles Problem führte das Bündnis bei der Präsentation der Studie an, dass die Programmmittel des Bundes in fünf Jahrestranchen an die Länder ausgezahlt werden. So würden die letzten 20 Prozent der Bundesmittel 2025 erst 2029 ausgezahlt, wenn in den baulichen Ergebnissen der „Förderzusagen der Länder“ des Jahres 2025 bereits Menschen wohnen. Doch das kostet: Wenn Teile der Bundesmittel von den Ländern vorfinanziert werden müssen, gingen dem sozialen Wohnungsbau Mittel verloren, die dringend benötigt werden. Die bisherige Auszahlungspraxis des Bundes sollte, nach Vorstellungen des Bündnisses, zugunsten einer Auszahlung im Jahr der Zusage geändert werden. Für den Bau von Sozialwohnungen werde der Großteil der Förderung sofort benötigt, so das Bündnis. Daher müssten die Länder das Geld für den Bund vorstrecken. Genau das passiere häufig aber nicht. Die Studie spricht von einer „die Neubau-Motivation lähmenden Förderung“ des Bundes. „Die Bundesregierung muss daher dringend, wie im Koalitionsvertrag festgelegt, ihre Förderpraxis ändern und auf eine Ad-hoc-Förderung umstellen“, fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“.

Darüber hinaus sei es wichtig, einfacher zu bauen – und damit effektiver, auch um mehr Sozialwohnungen zu schaffen. Der neue Regelstandard „Erleichtertes Bauen“ führt, laut Studienpräsentation, zu Gestehungskosten, die unter der bundesweit „unteren Spanne“ des geförderten Wohnungsbaus 2024 liegen. In Schleswig-Holstein gebe es hierzu „Leuchtturmprojekte des Sozialwohnungsbaus“: Der im nördlichsten Bundesland genutzte Regelstandard „Erleichtertes Bauen“ erlaube den Neubau von Sozialwohnungen „in guter Qualität und mit niedrigen Instandhaltungskosten und das zu – im bundesweiten Vergleich – günstigen Baukosten“, so das Bündnis. „Daran können sich andere Bundesländer ein Beispiel nehmen“, sagt Günther. Der Chefökonom des Prestel-Instituts erwähnt aber auch, dass mehrere Bundesländer an diesem Thema dran seien.

„Inzwischen ist klar, der soziale Wohnungsbau ist und bleibt eine Daueraufgabe. Daher müssen auch hier die Grundprinzipien des einfachen Bauens zur Anwendung kommen: Robust, dauerhaft, komponenten- und instandhaltungsarm“, sagt auch DGfM-Vorsitzender Hannes Zapf. Nur so würden vorhandene Mittel effektiv und effizient eingesetzt.

Dr. Hannes Zapf, Vorsitzender Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM). Foto: Verbändebündnis Soziales Wohnen.

Beim Wohnen geht es um elementare Befindlichkeiten. „Wenn die Demokratie nicht in der Lage ist, das Wohnen für alle zu realisieren, was ja Versprechen unseres Sozialstaats ist, dann läuft sie Gefahr, dass sich Bürger von ihr abwenden“, warnt Günther. Auch mittelfristig brauche Deutschland einen Wohnungsbau von deutlich über 300.000 Wohnungen. Denn es gelten rund vier Millionen Wohnungen als nicht sanierungsfähig und mindestens drei Viertel davon sollten bis 2045 ersetzt werden.

Stein auf Stein.